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住宅ローン控除を使い切る方法とは?投資や夫婦ペアローンなどの体験談と注意点も解説

住宅ローン控除 使い切る方法とは?

「年収が少ないから住宅ローン控除枠が余りそう。」

「せっかくの控除枠を捨てるのはもったいない。上手に使い切る方法はないのかな?」

このような悩みを解決します。

この記事を書いている私は、2年前に新築注文住宅を購入しました。

会社員としての年収500〜600万円ですが、2年連続で住宅ローン控除枠40万円超をほぼ使い切ることができています。

この記事では私の経験を活かして、以下について解説します。

  • 住宅ローン控除を使い切る方法
  • 住宅ローン控除を使い切るときの注意点

住宅ローン控除を上手に使い切ることで貯蓄を増やすことにも繋がるため、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

【体験談】住宅ローン控除を使い切るために投資信託と持ち株300万円分を売却

住宅ローン控除を使い切るために私が行っている方法を、失敗談とともにお伝えします。

2年前に新築注文住宅(土地付き)を総額4,500万円で購入しました。

長期優良住宅のため、年末時点の住宅ローン残高の1%が控除されます。

(※現在の住宅ローン控除制度では年末残高の0.7%が控除)

住宅ローン控除額は、1年目が44万円、2年目が42万円でした。

一方、所得税は1年目が14万円、2年目が20万円。

住民税からの控除額は13万6,500円が上限ですが、それを足しても10〜20万円分の控除枠が余ります。

そこで、勤務先の持ち株と2018年に始めた積立投資の保有資産を売却することにしました。

コロナ禍での株価上昇により大きく利益が出ていたため、住宅ローン控除を使い切るためには充分です。

下表の通り、住宅ローン控除枠のほとんどを使い切ることができました。

1年目2年目
売却額投資信託:187万円持ち株:112万円投資信託:263万円
譲渡益110万円51万円
所得税(※税率:15%)16.5万円8万円
所得税(本業との合算)30.5万円28万円
住宅ローン控除額(所得税+住民税控除分13万6,500円)44万円41万円
住宅ローン控除枠44万円42万円

※数値は概算

投資信託の保有資産はまだ残っているため、3年目も同じ方法で住宅ローン控除を使い切る予定です。

ただし、大きな失敗談があります。

子どもの保育園の保育料が大幅に上がってしまいました。

保育料は主に世帯年収で決まり、住宅ローン控除を受ける前は月2.8万円でした。

そこに譲渡益による収入が加わったことで、1年目の住宅ローン控除後は月4.8万円に増えました。

影響を受けたのは7ヶ月間で、計14万円ほど保育料を多く払うことに。

1年目の住宅ローン控除を使い切ることで16.5万円分の所得税が控除されていましたが、そのほとんどが保育料で相殺される形になりました。

子どもが3歳になると保育料がかからないため、住宅ローン控除2年目以降の分は問題ありませんが、大きな見落としだったと感じています。

住宅ローン控除を使い切る方法

住宅ローン控除を使い切るためには、収入を増やす必要があります。

収入が増えることで所得税も多くなるためです。

本業の収入を増やすのは容易ではありません。

そこで、以下の方法があります。

  1. 株・投資信託など金融資産から収入を得る
  2. 夫婦ペアローンで住宅ローンを借りる

1つずつ解説しますね。

1. 株・投資信託など金融資産から収入を得る

まずは、株・投資信託などの金融資産を売却し利益を得る、または配当収入を得る方法です。

購入と売却の差額から得られる譲渡益などが該当します。

確定申告により、本業の収入と合算し住宅ローン控除を受けられます。

譲渡益や配当収入には15%の所得税がかかります。

例えば譲渡益30万円の場合、所得税は30万円×15%=4.5万円です。

住宅ローン控除を使い切るために必要な利益について、例を挙げます。

以下の例では、30万円の利益があれば住宅ローン控除を使い切ることができます。

・入居年:2023年

・住宅性能:省エネ基準適合住宅

・住宅ローン年末残高:3,500万円

・世帯主の年収:500万円

内容金額(万円)備考
住宅ローン控除枠24.5年末残高の0.7%
所得税10年収500万円の場合の概算
住宅ローン控除枠(余り)4.524.5万-10万-9.75万※9.75万は住民税からの控除
控除枠を使い切るために必要な利益304.5万÷15%

2. 夫婦ペアローンで住宅ローンを借りる

住宅ローンをペアローンで借りることで、配偶者の収入に対しても住宅ローン控除を適用できます。

ペアローンにしたときの住宅ローン控除額について、例を挙げます。

以下の例では、住宅ローン年末残高の総額が4,500万円でも、ペアローンにより住宅ローン控除を使い切ることができます。

・入居年:2023年

・住宅性能:省エネ基準適合住宅

・住宅ローン年末残高【夫】:2,500万円

・住宅ローン年末残高【妻】:2,000万円

・年収【夫】:500万円

・年収【妻】:400万円

内容金額(万円)備考
住宅ローン控除枠【夫】17.5年末残高の0.7%
住宅ローン控除枠【妻】14年末残高の0.7%
所得税【夫】13.7年収500万円の場合の概算
所得税【妻】8.5年収400万円の場合の概算
住宅ローン控除枠(余り)【夫】017.5万-13.7万-9.75万※9.75万は住民税からの控除
住宅ローン控除枠(余り)【妻】014万-8.5万-9.75万※9.75万は住民税からの控除

住宅ローン控除を使い切るときの注意点

住宅ローン控除を使い切るときの注意点は以下の通りです。

  1. 確定申告が毎年必要
  2. 金融資産により利益が20万以下の場合は意味がない
  3. 保育料が増える
  4. 住民税が増える
  5. ふるさと納税を行うと住宅ローン控除を使い切るために必要な所得税が増える
  6. ペアローンは諸経費が2人分かかる場合がある
  7. ペアローンは出産・退職すると控除枠を捨てることになる

1つずつ解説しますね。

1. 確定申告が毎年必要

通常、住宅ローン控除を受けるには1年目のみ確定申告が必要で、2年目以降は会社員であれば年末調整だけで済みます。

しかし、金融資産の売却益や配当収入に対しても住宅ローン控除を受けるには、2年目以降も確定申告が必要です。

 2. 金融資産による利益が20万以下の場合は意味がない

売却益や配当収入が20万円以下の場合はそもそも確定申告が不要です。

住宅ローン控除を使い切るメリットを得るためには、20万円超の利益が必要となります。

 3. 保育料が増える

上記の体験談でも書いたように、保育園の保育料が増える可能性があります。

保育料は主に前年の世帯年収により決まります。収入が増えた場合、保育料も増える可能性が高いため、子どもが保育園に通っている場合は注意が必要です。

 4. 住民税が増える

収入が増えると所得税だけでなく住民税も増えます。

金融資産を売却し利益を得たり配当収入を得た場合、利益に対し所得税は15%、住民税は5%課せられます。

仮に利益が20万円であれば、所得税は3万円、住民税は1万円です。

住宅ローン控除により所得税3万円は控除されますが、住民税1万円は支払わなければなりません

 5. ふるさと納税を行うと住宅ローン控除を使い切るために必要な所得税が増える

金融資産の売却益や配当収入による所得税に対しても住宅ローン控除を受ける場合、確定申告が必要です。

しかし、確定申告を行うと所得税からもふるさと納税の控除が行われるため、住宅ローン控除を使い切るためには更に所得税を増やさなければなりません。

例えば、ふるさと納税の寄付上限が6万2,000円の場合、ワンストップ特例制度を使えば住民税から6万円が控除されます。

しかし確定申告を行うと、所得税からも6,000円が控除されるため、その分の住宅ローン控除枠が余ります。

ふるさと納税からの控除額も考慮した上で、住宅ローン控除を使い切るための利益を計算すると良いでしょう。

 6. ペアローンは諸経費が2人分かかる場合がある

ペアローンは夫婦2人分の住宅ローン契約です。

住宅ローン契約における諸経費(事務手数料、保証料など)には、以下の2種類があります。

1. 借入金額に応じて金額が決まる(借入金額×2.2%など)

2. 金額固定

このうち借入金額に応じて金額が決まる場合はペアローンでも支払う額の合計は変わりませんが、金額固定の場合はペアローンにすると2倍の額を支払わなければなりません

 7. ペアローンは出産・退職すると控除枠を捨てることになる

出産や退職により配偶者の収入がなくなった場合、所得税や住民税がないため住宅ローン控除枠を捨てることとなります。

(出産手当金や育児休業給付金には所得税・住民税が課せられない)

 住宅ローン控除を使い切る方法についてまとめ

住宅ローン控除を使い切る方法を体験談・注意点とともにお伝えしました。

  1. 株・投資信託など金融資産から収入を得る
  2. 夫婦ペアローンで住宅ローンを借りる

住宅ローン控除を上手に使い切ることで、家計に余裕が生まれたり貯蓄を増やすことにも繋がります。最大限活用したいですね。

ライター名:熊沢タイキ

  • この記事を書いた人

マネーリテラシー編集部

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