新築ワンルーム投資は危険！買ってはいけない！など否定的な情報が多いですよね。
私もその通りだと思います。新築ワンルーム投資は頭金が少なく、サラリーマンでも手を出しやすいと言われています。ですが、知識不足だと失敗します。
気を付けてください、不動産業者はメリットしか言いません。悪いところは濁します。
この記事では、無知な私が実際に新築ワンルーム投資をして、ここは話が違うと感じたことをお話します。
➀購入してから気づいたこと
私が購入した物件は、2019年に都心に近い埼玉県の新築1Ｒ区分マンション、利回り3.6％、2,600万円で購入しました。
月の収支計算が思っていた以上にマイナス
私の場合、銀行から45年ローンで組むことができると言われ、計算すると毎月1,000円の手出しで投資ができると言われました。毎月1,000円であれば、45年間払い続けられると思い、購入したのも決め手です。でも話が違いました。
不動産投資には、初期費用や固定資産税がかかります。
毎月1,000円と言われた計算には、初期費用や固定資産税は入っていませんでした。初期費用は初年度のみでしたが、毎月1万円のマイナスになっています。
思っていた以上にマイナスでした。
サブリース契約はサブリース会社が守られるもの
サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーから物件を一括借り上げし、オーナーに代わって賃貸管理、経営を行うことで、家賃収入の80～90％がオーナーに入ります。
購入時の説明では、「サブリース契約は、空室になってもこちらが負担するので、毎月大家さんには家賃収入が入ります。管理や募集なども全てこちらで行うので、大家さんは何もすることはないですよ」と言われ、メリットしかないと感じました。
でも話が違いました。
サブリース契約書をよく見ると、サブリース会社にとって有利な内容ばかりでした。
家賃保証は周辺相場に合わせて変更される可能性があること、家賃の減額やサブリースの解約はサブリース会社が申し出れば拒否することは難しいという内容でした。
サブリース契約は借地借家法が適用されるため、サブリース会社が守られるという仕組みのようです。
購入時に毎月1,000円で続けられると思っていた私ですが、5年経った今、そろそろお知らせが来るのではないかと恐怖を感じながら過ごしています。
サブリースについて無知であり、契約書をよく読まずにサインしてしまったことを後悔しています。
②売却査定で気づいたこと
新築マンションを購入してから4年、このまま持ち続けていても家賃を減額され、赤字が大きくなっていくと感じたため、売却を考えました。
売却一括査定サイトで5社に査定してもらいましたが、売却したくても出来ない状況に気づきました。
物件価格が4年で大きく値下がり
査定の金額に驚きました。ほとんどの業者から、購入時の価格より500～800万ほど低く見積もられてしまいました。
少なくても４～５％の利回りがないと成約は厳しい。もし、利回りを低くして市場に出したとしても売れ残ってしまい、売れ残りというイメージができてしまうと言われました。
1社だけ購入時より高く見積もられましたが、他の業者が低く見積もっている状況で、その価格で購入してくれる人はいないだろうと感じました。
利回りを高くして売り、早く手放したい気持ちもありましたが、残債を考えると、とても売却できる状況ではありませんでした。
購入時の不動産会社からは、「マンションの価格はそんなに下がらないんですよ。このマンションに条件が似ている物件で、築45年でも2000万円ほどで売られている物件があります」と資料を見せられながら説明されました。説明されたときは、そうなんだと安心してしまいましたが、今思えば明らかにおかしいですよね。
サブリース契約で利回りが下がる
サブリース契約は、サブリース会社が守られるとお話しました。
売却時も厄介で、このサブリース契約があると、利回りが低くなってしまいます。
私も売却査定相談の時に、ほとんどの業者にサブリース契約はできれば解約してほしいと言われました。解約すれば、空室リスクや管理などは自分で行う必要があります。しかし、サブリースの有無で売却する価格が大きく変わるため、売却を考えているのであれば、解約した方がよいと言われました。
私の場合は正当な事由がない限りサブリースが解約できません。もしサブリースが解約できれば、もう少し利回りを高くして市場に出すことができたでしょう。
また一括査定の相談のときに、「新築で購入しているので、管理費・修繕積立金が毎月8,000円ほどと安くなっていますが、これでは大規模修繕工事ができません。今後確実に値上がりするでしょう」と言われました。
結果、売却したくても売却できず、家賃減額や修繕積立金の値上げにより負債が増えていくのを待つしかないという、悲惨な状況になってしまったのです。
まとめ
➀購入してから気づいたこと
・月の収支計算が思っていた以上にマイナス
・サブリースはサブリース会社が守られるもの
②売却査定で気づいたこと
・物件価格が4年で大きく値下がり
・サブリースで利回りが下がる
以上、私が不動産投資をしてこれは話が違うと感じたことについてお話しました。
今はネットで調べると簡単に情報が手に入る時代です。どうしてよく調べてから始めなかったのかと悔やんでも悔やみきれません。
不動産業者の話を鵜呑みにせず、まずは自分で調べてよく考えてから行動しなさいと昔の自分に伝えたいです。
